Модель муниципальной системы управления территориальным комплексом объектов недвижимости

• Постановка и применение в управлении механизмов текущего и стратегического планирования и прогнозирования социально-экономического развития территории МО.
• Управление муниципальными финансами и собственностью на основе инструментов финансового менеджмента, контроллинга, инвестиционного менеджмента, проектного финансирования.
• Реализация промышленной и отраслевой политики взаимодействиями с хозяйствующими субъектами на территории МО (в том числе используя в системе управления инструментов налогового, тарифного, ценового регулирования, стимулирующего качество оказываемых населению муниципальных услуг и развитие потребительского рынка).
• Осуществление инвестиционной политики, направленной на оптимизацию привлечения, распределения и использования инвестиционных ресурсов МО. Включает разработку и использование в системе управления программ и проектов развития комплексов и объектов недвижимости, местной инфраструктуры, образования единого экономического, социального, культурного пространства на управляемой территории.
• Управление информационными потоками и формирование единого информационного пространства.
• Управление связями муниципальных образований с внешней средой – населением, бизнесом, государственными структурами и органами власти.
• Контроль эффективности управленческих процессов на основе мониторинга и анализа показателей деятельности каждого субъекта и объекта муниципальной системы управления.
• Оптимизация финансовых, временных, трудовых и прочих затрат внутренних бизнес-процессов управления недвижимостью.
• Управление результатом на основе реинжиниринга и оптимизации бизнес-процессов муниципальной системы управления.

Принципы формирования и функционирования муниципальной системы управления для достижения описанных выше экономических, социальных и операционных целей:

• Комплексность недвижимых активов территории. Объектом управления является вся совокупность недвижимых активов муниципалитета, включающая всю землю и объекты, находящиеся в собственности или пользовании данной территории, каких-либо органов или предприятий МО.
• Наделение субъектов управления недвижимыми активами в объёме, необходимом для реализации закреплённых за ними экономических и социальных функций. Муниципальные органы власти и муниципальные унитарные предприятия должны сохранять право собственности на землю и объекты недвижимости в тех размерах, которые необходимы для нормальной работы, обеспечения продукцией и услугами, иных задач, когда это продиктовано общественными интересами (социально значимые функции). Объекты и комплексы объектов недвижимости должны оставаться в ведении субъекта управления или в пользовании, пока это обосновано функционалом.
• Полный пообъектный учёт и инвентаризация недвижимых активов территориального комплекса. В обязанности каждого субъекта управления должно входить проведение полной и текущей инвентаризации объектов недвижимости, находящихся в их ведении и распоряжении. Результатом инвентаризации должен быть постоянный учёт активов. Данный принцип также подразумевает установление местными органами правил пообъектного учета и отчётности, раскрывающего в необходимой степени доходы и расходы, связанные с сохранением права собственности каждого из объектов территориального комплекса.
• Максимизация экономической и социальной стоимости недвижимых активов. Обязанностью каждого субъекта управления должно быть максимальное повышение стоимости объектов недвижимости территориального комплекса, находящихся в их ведении или пользовании. Это - обоснование необходимости дальнейшего сохранения права собственности на объект недвижимости. При этом в показателе «стоимость» учитывается не только балансовая стоимость или бюджетный потенциал, но все прямые и косвенные затраты и выгоды, связанные с сохранением недвижимых активов территории, их полезности при реализации возложенных собственников функций.
• Обоснованность управленческих решений в вопросах права собственности, приобретения, распоряжения объектами недвижимости или внесении в них изменений. В соответствии с данным принципом каждый субъект управления должен принимать обоснованные управленческие решения на основе обязательного анализа и пообъектного учёта недвижимых активов, применения инструментов финансового менеджмента, прогнозирования и стратегического планирования дальнейшего использования объектов недвижимости, их развитию и формам распоряжения ими, сохранению прав собственности на неполно используемые объекты. Владение и распоряжение объектом не обосновано, если текущая стоимость собственности, включающая все затраты и выгоды амортизации, будущие затраты на благоустройство и ремонт, косвенные выгоды от прав распоряжения ниже текущей стоимости рыночного использования или если можно приобрести аналогичный объект на вторичном рынке по меньшей цене.
• Оптимизация взаимодействия и обратной связи с государственным и частным сектором. Вследствие многофункциональности и структурной сложности, муниципальная система должна формироваться и функционировать во взаимосвязи с федеральными и региональными органами власти, предприятиями и организациями, частными структурами, бизнесом и населением. Это взаимодействие позволит эффективно реализовать единую социальную и экономическую политику в развитии МО, обеспечит защиту прав владения и пользования недвижимыми активами, охрану природных ресурсов, развитие необходимой инфраструктуры и градостроительства.

Предлагаемая авторами модель муниципальной системы управления ориентирована на достижение поставленных целей и задач; в её основе управленческие воздействия на использование объектов недвижимости территории (объектов управления) муниципальными и государственными органами власти, организациями и предприятиями (субъектами управления), а также отраслевыми комплексами всех форм собственности. При этом особенности управления объектами, отличными от муниципальной формы собственности, заключаются лишь в использовании набора инструментов, вытекающих из функций, прав и полномочий муниципальных властей.

Основной блок разработанной модели муниципальной системы управления состоит из подсистем первого, второго и третьего уровня. Первый уровень включает подсистемы и инструменты, направленные на решение общих стратегических задач социально-экономического развития всей совокупности территориальных и отраслевых комплексов МО. В него включены подсистемы прогнозирования, планирования и стратегического развития муниципального образования, генерации проектов и привлечения инвестиций, управления финансовыми и бюджетными потоками, управления информационными потоками, управления промышленно-экономической политикой муниципального образования. Подсистема второго уровня – управления внутренними бизнес-процессами - ориентирована на оптимизацию внутренних процессов управления отдельными комплексами и объектами недвижимости МО. Подсистемы третьего уровня – контроля эффективности принятия управленческих решений и управления результатами – обеспечивают оценку эффективности функционирования как всей системы в целом, так и отдельных её элементов для последующей адаптации в управлении изменениями внутренней и внешней среды.
Рассмотрим подробнее цели и назначение каждой из подсистемы в общем взаимосвязанном процессе функционирования всей модели муниципальной системы управления:

• Подсистема прогнозирования, планирования и стратегического развития муниципального образования формирует технологии управления территорией МО в условиях нестабильности и неопределенности внешней и внутренней среды, применяя стратегический анализ, прогнозирование, планирование, методы социально-экономического мониторинга. В ней осуществляется ранжирование и структуризация поставленных перед муниципальными властями целей и задач, определяются приоритетные для развития территории направления, «точки развития», а также возможные угрозы и проблемы, препятствующие решению поставленных перспективных задач. На основе анализа сценариев в подсистеме определяются долгосрочные и краткосрочные цели социально-экономического развития территории, задачи для каждого из субъектов системы управления. Результатом функционирования подсистемы является перечень целевых сбалансированных и оценочных показателей, достижение которых обеспечит реализацию выбранных стратегий и поставленных задач на соответствующий период, определение необходимого объёма недвижимых активов территории, их структура и нужное целевое направление.
• Подсистема генерации проектов и привлечения инвестиций. Целью этой подсистемы в разработанной модели является разработка программ и проектов развития МО, приоритетных с точки зрения сформированных в предыдущей подсистеме стратегий, а также инвестиционное обеспечение для их реализации. Если в портфеле стратегий муниципальных органов власти преобладают стратегии социальные, то приоритет в разработке проектов будет отдаваться таким программам, как строительство и ипотека жилья, в том числе для малообеспеченных слоев населения, увеличение числа объектов, переданных учреждениям образования, здравоохранения. В случае же приоритета рыночных целей и задач в стратегическом развитии подсистема должна быть ориентирована на разработку проектов, направленных на повышение стоимости недвижимых активов территории, поступлений в местный бюджет, укрепление экономического потенциала территории.
• Подсистема управления финансовыми и бюджетными потоками решает задачи управления муниципальными финансовыми потоками и финансовыми отношениями, возникающими при движении финансовых ресурсов между органами местного самоуправления, государственными органами власти и другими хозяйствующими субъектами. В подсистеме формируются и используются финансовые механизмы, основанные на методах финансового менеджмента, логистики, планирования и прогнозирования, а также инструментов нормативно-правового, информационного и организационного обеспечения.

Оптимизацию управленческих воздействий в данной подсистеме в предложенной модели целесообразно осуществлять целевым финансированием через систему казначейства, контролем планирования, распределения и использования финансовых средств местных бюджетов центрами финансовой ответственности (ЦФО), финансового учёта (ЦФУ) [1]. Такое закрепление отдельных объектов и территориальных комплексов недвижимости за соответствующими центрами доходов и затрат, введение пообъектного финансового и управленческого учёта обеспечит реализацию поставленных целей и задач с минимальными финансовыми затратами для местного бюджета.

При этом в качестве центров доходов и расходов в разработанной системе должны рассматриваться не только муниципальные органы власти, предприятия и организации с муниципальным участием, но и хозяйствующие субъекты всех форм собственности, использующие недвижимые активы МО. Так, например, предприятия и организации с участием государства или частной формы собственности в данной подсистеме будут рассматриваться по отношению к муниципальным органам власти как центр доходов в случае аренды муниципального имущества, отчислений и налогов в местный бюджет; как центр расходов – в случае предоставления местных льгот по налогам, предоставления муниципальных гарантий, выделения средств из муниципального бюджета на возвратной основе.

• Подсистема управления информационными потоками и взаимодействием с внешней средой должна быстро снабдить остальные подсистемы необходимыми данными и сведениями в объёме, достаточном для принятия обоснованных управленческих решений на всех уровнях управления. В этой подсистеме обеспечивается поддержка связей внутри муниципальных органов власти и внешних связей с государственными органами власти, предприятиями и организациями всех форм собственности, населением и общественными организациями.

В настоящее время в муниципальных системах управления широко применяются современные автоматизированные информационные инструменты - комплексы и информационные продукты управления внутренними коммуникациями, «электронного муниципалитета», способствующие структуризации, ускорению прямой и обратной связи с населением, государственными органами власти федерального и регионального уровня, применения электронной торговли для закупки товаров и услуг для муниципальных нужд.

Для данной подсистемы актуально применение информационных технологий при оптимизации взаимодействия с субъектами хозяйствования автоматизацией сбора управленческой, бухгалтерской, налоговой отчётности, прочих данных о финансово-хозяйственной деятельности; совместно с территориальными бюро инвентаризации (БТИ) во многих муниципалитетах проводится активная работа по созданию и внедрению автоматизированных геоинформационных систем управления недвижимостью. Успешная реализация данных инициатив позволяет на основе единых стандартов в режиме реального времени получать техническую, эксплуатационную, финансово-экономическую информацию в той форме, которая необходима для принятия управленческих решений.

• Подсистема управления промышленно-экономической политикой МО. Цель данной подсистемы - применение комплекса административных и экономических инструментов регулирования экономики МО, отдельных сфер и отраслей экономики, чтобы обеспечить устойчивое социально-экономического развитие территорий:
• тарифное и ценовое регулирование: контроль ценообразования на муниципальные услуги – аренду муниципальных помещений, объектов недвижимости, земельных участков;
• налоговое и финансовое регулирование: льготы и преференции использования объектов недвижимости предприятиями социальной сферы, компенсация процентных ставок по ипотечным кредитам, субсидии малообеспеченным слоям населения по оплате услуг ЖКХ.
• регулирование земельных отношений и недропользования: определение условий и порядка предоставления хозяйствующим субъектам земельных участков, формирование перечня требований к претендентам на разработку и использование земельных участков, упрощение доступа предпринимателей к объектам недвижимости территории.
• Подсистема управления внутренними бизнес-процессами.

Целью данной подсистемы является реализация на уровне каждого объекта недвижимости (или комплекса объектов) конкретных стратегических задач комплексного социально-экономического развития всего МО, определенных подсистемами вышестоящего уровня - в первую очередь, подсистемой прогнозирования, планирования и стратегического развития. Функционирование подсистемы ориентировано на применение широкого набора инструментов для достижения целевых показателей состояния, использования, распоряжения, владения  каждого объекта недвижимости. Основные бизнес-процессы и примерный перечень оценочных показателей, характеризующий эффективность их функционирования: оказание услуг по использованию недвижимости (величина и стоимость оказанных услуг по виду недвижимости, величина арендной ставки и объём поступлений от аренды муниципальной недвижимости); техническое обслуживание и эксплуатация (тарифы и затраты на эксплуатацию и обслуживание, своевременность выполнения мероприятий по обслуживанию и эксплуатации, внедрение и использование энергосберегающих технологий); текущий и капитальный ремонт объектов (затраты на ремонт, в том числе на единицу площади, средняя площадь фонда, находящегося в ремонте, сроки проведения по видам); капитальное строительство объектов (сроки ввода социальных, коммерческих, инфраструктурных и прочих объектов, величина затрат на капитальное строительство и сроки их окупаемости); обеспечение безопасности объектов недвижимости (расходы на осуществление  мероприятий по безопасности и поддержание правопорядка, минимизация рисков для населения МО по причине низкого уровня безопасности); управление персоналом (соблюдение муниципальной корпоративной культуры, качество персонала и его развитие, затраты на персонал, его обучение и защиту); материально-техническое снабжение (конкурсный отбор на основе муниципального заказа; логистика и логистический прокьюремент, своевременность и полнота приобретения ТМЦ), информационные технологии (степень автоматизации внутренних и внешних операций, затраты на автоматизацию процессов, доля населения, охваченного информационно-коммуникативными технологиями).